Umowy rezerwacyjne – porady prawne i opinie prawne

Umowa rezerwacyjna to zwykle pierwsza umowa, którą podpiszecie Państwo podczas całego procesu zakupu mieszkania. Umowy rezerwacyjne nie są uregulowane szczegółowo w przepisach, rzadko są badane przez Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów. Bardzo różnią się od siebie – niektórzy deweloperzy tworzą umowy, które nie stwarzają dla klienta żadnego zagrożenia finansowego, częściej jednak umowy te zawierają postanowienia niekorzystne dla osób rezerwujących mieszkania. Typową cechą tego typu umów jest stosowanie niejasnych określeń, które deweloper może interpretować na swoją korzyść, a także świadome lub nieświadome przedstawianie nieprawdziwego stanu prawnego nieruchomości, albo przemilczanie istotnych dla rezerwującego informacji. Choć moze to się wydawać szokujące, to znaczna liczba umów rezerwacyjnych jest nieważna!

Umowy deweloperskie – porady i opinie prawne

Umowa deweloperska jest bardzo istotna z punktu widzenia osoby kupującej mieszkanie od dewelopera. To ona określa prawa i obowiązki kupującego, stopień zabezpieczenia pieniędzy wpłaconych deweloperowi, odpowiedzialność dewelopera za opóźnienia w realizacji umowy i za wadliwe wykonanie lokalu. Mimo kontroli przeprowadzanych przez Urząd Ochrony Konsumentów i Konkurencji, prawie każda umowa deweloperska zawiera postanowienia rażąco niekorzystne dla konsumenta i klauzule niedozwolone (w umowach które sprawdzałam jest to średnio 7-8 takich postanowień, a umowa-rekordzistka miała ich 18!). W wielu przypadkach znajdują się tam również postanowienia sprzeczne z ustawą deweloperską i Kodeksem cywilnym – dotyczy to zwłaszcza przepisów o rękojmi. Brakuje też istotnych dla kupującego informacji na temat stanu prawnego nieruchomości.

To, że firmy deweloperskie nie wyrażają zgody na negocjowanie treści umowy, to mit. Prawie każda firma zgadza się na negocjacje, chociaż w bardzo różnym stopniu zgadzają się na wprowadzanie korzystniejszych dla klienta postanowień. Niektórzy deweloperzy wyrażają zgodę na zmianę prawie wszystkich postanowień i dodanie dodatkowych, zwiększających prawa kupującego. Inne firmy wyrażają zgodę w niewielu przypadkach – co zresztą jest cenną wskazówką dla nabywcy, jak deweloper traktuje klientów i czyj interes stawia na pierwszym miejscu.

Jednak nawet jeśli deweloper nie zgadza się na zmianę umowy, dobrze jest wiedzieć, które jej postanowienia są niezgodne z prawem. Pozwala to na świadome podjęcie decyzji o zakupie mieszkania, a także uniknięcie zbędnych kosztów, jeśli deweloper bezprawnie domaga się od klienta ponoszenia opłat, lub żąda odsetek albo zapłaty kary umownej.

Umowy przedwstępne wyodrębnienia odrębnej własności i przeniesienia własności lokalu – porady i opinie prawne

Nie wszystkie umowy zawierane z deweloperem to umowy deweloperskie, regulowane przez ustawę deweloperską.

Umowy zawierane po zakończeniu budowy, lub dotyczące lokali niemieszkalnych (w tym miejsc postojowych, garaży i tzw. apartamentów i mikroapartamentów) to inny typ umowy, który może być zawarty w formie pisemnej lub aktu notarialnego.

W porównaniu do umów deweloperskich, w umowach tych zwykle niewiele miejsca poświęca się kwestiom odbioru lokalu oraz usunięcia wad, za to równie często występują klauzule niedozwolone i postanowienia rażąco niekorzystne dla kupującego.

Jeśli będziecie Państwo zawierać umowę tego typu, warto pamiętać, że wpłacone przez Państwa pieniądze nie są objęte szczególną ochroną na wypadek upadłości dewelopera lub niewykonania przez niego umowy. Dlatego szczególnie istotne jest zbadanie dewelopera, stanu prawnego nieruchomości oraz przewidzianych w umowie praw kupującego w przypadku opóźnień w przeniesieniu własności lokalu.

Poczucie bezpieczeństwa

Nawet po poświęceniu wielu godzin na rozszyfrowaniu języka prawniczego i wielokrotnym czytaniu umowy i sprawdzaniu księgi wieczystej, możecie się Państwo obawiać, że coś przeoczyliście, i że w umowie są „kruczki prawne” z których nie zdajecie sobie sprawy.

Zaufajcie mojemu doświadczeniu, i zamiast stresować się ewentualnymi zagrożeniami, poświęćcie czas oczekiwania na wymarzone mieszkanie innym, przyjemniejszym czynnościom, jak obmyślanie wystroju mieszkania.

Oszczędność czasu

Zrozumienie umowy z deweloperem zajmuje sporo czasu, którego często brakuje – zwłaszcza gdy trzeba również starać się o kredyt, zająć się sprzedażą dotychczasowego mieszkania i urządzeniem nowego wnętrza.

Przeczytanie opinii zaoszczędzi Państwu czas spędzony na poszukiwaniu informacji, otrzymacie również streszcienie najważniejszych postanowień umowy.

Bezpieczeństwo finansowe

Dzięki opinii prawnej dowiecie się Państwo, w jakim stopniu Państwa pieniądze będą zabezpieczone na wypadek upadłości dewelopera, oraz czy deweloper nie przerzuca na Państwa kosztów, które powinien sam ponosić. Dzięki temu możecie Państwo zaoszczędzić pieniądze, ktore z pewnością przydadzą się na urządzenie mieszkania.

Zadowolenie z mieszkania

Opinia prawna na temat umowy, wiarygodności dewelopera oraz stanu prawnego nieruchomości  pozwoli Państwu na podjęcie świadomej decyzji, czy zakup nie jest zbyt ryzykowny, i czy wybrane mieszkanie będzie spełniać Państwa oczekiwania.

Jak piszę opinie?

Staram się wykonać opinię tak, aby była dla Państwa jak najbardziej użyteczna, zrozumiała i dotyczyła praktycznych, ważnych dla Państwa kwestii.

Wiem z doświadczenia, że nie potrzebujecie Państwo typowej opinii prawnej, z rozbudowaną analizą stanu prawnego, teoretycznymi rozważaniami, powoływaniem się na orzecznictwo i doktrynę.

Istotne dla Państwa jest nie tylko sprawdzenie czy umowa spełnia warunki formalne. Równie ważna jest ocena, czy zawarcie umowy nie jest ryzykowne, i jakie prawa i obowiązki wynikają dla Państwa z umowy – na przykład czy deweloper może Państwa obciążyć dodatkowymi kosztami i karami, jakie macie Państwo uprawnienia gdy deweloper spóźnia się z wykonaniem umowy albo mieszkanie ma wady.

Każdą opinię piszę pod kątem konkretnego klienta i jego potrzeb. Przed napisaniem opinii poproszę Państwa o wypełnienie kwestionariusza, w którym możecie Państwo opisać jakie macie wątpliwości co do umowy, na czym Państwu najbardziej zależy przy zakupie mieszkania i co deweloper deklarował w rozmowach z Państwem.

Na ile to możliwe, używam języka powszechnie zrozumiałego, bez używania zbędnego prawniczego słownictwa. Zresztą o tym jak piszę możecie się Państwo przekonać, czytając mojego bloga „Umowa z deweloperem”.

Co obejmuje opinia prawna na temat umowy rezerwacyjnej?

  • analiza aktualnego stanu księgi wieczystej – w szczególności sprawdzenie uprawnień dewelopera do dysponowania nieruchomością
  • analiza wzoru umowy rezerwacyjnej pod kątem zgodności z przepisami, występowania klauzul niedozwolonych, postanowień niekorzystnych dla Państwa – w szczególności skutków niedotrzymania umowy przez dewelopera, oraz możliwości odzyskania opłaty rezerwacyjnej (jeśli taka występuje)
  • projekt zmian do umowy
  • do opinii możecie Państwo zadawać nieograniczoną liczbę pytań mailowo, telefonicznie, a w Szczecinie podczas osobistego spotkania

Co obejmuje opinia prawna na temat umowy deweloperskiej?

  • analiza aktualnego stanu księgi wieczystej – w szczególności sprawdzenie czy deweloper faktycznie jest właścicielem / wieczystym użytkownikiem nieruchomości, czy nieruchomość jest obciążona hipoteką lub innymi prawami, które mogą być dla Państwa niekorzystne, czy nie ma wpisów o hipotece przymusowej lub wszczęciu egzekucji
  • analiza aktualnego wpisu w KRS (Krajowym Rejestrze Sądowym) dewelopera (spółki handlowe) – w szczególności pod kątem wiarygodności dewelopera;
  •  analiza aktualnego wpisu w CEIDG (Centralnej Ewidencji I Informacji O Działalności Gospodarczej) dewelopera (przedsiębiorcy – osoby fizyczne, wspólnicy spółki cywilnej) – w szczególności pod kątem wiarygodności dewelopera;
  • analiza prospektu informacyjnego – pod kątem zgodności z przepisami oraz wiarygodności dewelopera
  • analiza wzoru umowy deweloperskiej pod kątem postanowień niezgodnych z prawem, występowania klauzul niedozwolonych, postanowień niekorzystnych dla Państwa,
  • na życzenie – analiza innych dokumentów, np. promesy banku
  • informacja o innych istotnych kwestiach z Państwa punktu widzenia;
  • podsumowanie najważniejszych informacji wynikających z umowy: np. Państwa uprawnienia wynikające z umowy, Państwa obowiązki finansowe wynikające z umowy (np. kary umowne, dodatkowe opłaty), odpowiedzialność dewelopera za opóźnienie w wykonaniu umowy, odpowiedzialność dewelopera za wady w mieszkaniu, porównanie inwestycji do opisu przedstawionego w reklamie przez dewelopera
  • projekt zmian do umowy deweloperskiej
  • jeśli mieszkanie będzie finansowane z kredytu – wprowadzenie odpowiednich zmian dostosowujących;
  • osobny dokument z propozycjami zmian przeznaczony do przekazania bezpośrednio deweloperowi, razem z uzasadnieniem zmian (jeśli będą wprowadzane zmiany)
  • do opinii możecie Państwo zadawać nieograniczoną liczbę pytań mailowo, telefonicznie, a w Szczecinie podczas osobistego spotkania

Jaki jest czas wykonania opinii?

Czas wykonania opinii do umowy rezerwacyjnej z reguły wynosi 1-2 dni robocze, a umowy deweloperskiej 2-4 dni robocze. Wtedy przesyłam klientowi opinię z propozycjami zmian. Po tym gdy klient wybierze które zmiany chce wprowadzić, robię dokument z propozycjami zmian dla dewelopera.

Termin ten może się wydłużyć, jeśli w tym samym czasie wykonuję kilka opinii dla innych klientów, albo jeśli treść umowy jest niejasna i trzeba wyjaśniać z deweloperem sporne kwestie.

Jednak im wcześniej się Państwo zgłosicie po poradę, tym lepiej. Po pierwsze, propozycji zmian w umowie nie powinno się zgłaszać deweloperowi na ostatnią chwilę – zwykle im bliżej do planowanego dnia zawarcia umowy, tym mniej deweloper ma ochotę na negocjacje. Po drugie, powinniście mieć Państwo trochę czasu by przeanalizować samą opinię, zastanowić się nad informacjami, które ode mnie Państwo otrzymacie. Zapewne będziecie mieli też dodatkowe pytania.

Ile kosztuje wykonanie opinii?

Standardowy koszt wykonania opinii prawnej to:

  • opinia prawna (analiza prawna) na temat umowy rezerwacyjnej – 200 zł brutto,
  • opinia prawna (analiza prawna) na na temat umowy deweloperskiej – 550 zł brutto,
  • pakiet: opinia prawna (analiza prawna) na na temat umowy rezerwacyjnej i deweloperskiej – 650 zł brutto
  • opinia prawna (analiza prawna) na na temat umowy przedwstępnej, dotyczącej wyodrębnienia lokalu i przeniesienia własności – do 550zł (ze względu na zróżnicowanie tego typu umów, cena jest uzgodniana indywidualnie)

Powyższa kwota zawiera podatek VAT 23%, na usługę wystawiam fakturę VAT.

Niektóre z inwestycji deweloperskich, na temat których sporządzałam opinię prawną albo udzialałam porady:

 Według nazwy dewelopera:

  • A.R.S.-Developer Boguszewski sp.j. – Kobyłka

  • Atal S.A. – „Nowa Grobla Apartamenty”, Gdańsk

  • Atrio Development Sp. z o.o. Sp. k. – „Zielone Tarasy Beskidzka” Warszawa

  • Biuro Inwestorskie inż. Agnieszka Piotrowicz – „Mosty Wichrowa” Mosty

  • Bouygues Immobilier Polska Sp. z o.o. – „Jardin Bemowo” Warszawa

  • Budimex Nieruchomości Sp. z o.o. – „Osiedle Wiślany Mokotów” Warszawa

  • Casa Feliz E Sp. z o.o. – „Casa Feliz – Budynek 77” Kraków

  • Dom Development S.A. – „Klasyków Wille Miejskie II” Warszawa

  • Dom Development S.A. – „Osiedle Wilno VI” Warszawa

  • Dom Development S.A. – „Willa Lindego” Warszawa

  • Firma Handlowo-Usługowa Adam Prajwocki – „Osiedle Navigator” Kołobrzeg

  • Infores Management Sp. z o.o. S.k. – „Infores Park” Przemyśl

  • Jezierski Business Park Sp.j. – „Park Redutowa” Warszawa

  • J.W. Construction Holding S.A. – „Bliska Wola” Warszawa

  • Kar-Bud-Dewelopment Sp. z o.o. – „Świętokrzyska 13/15”, Częstochowa

  • Mann Development Sp. z o.o. – „Nove Mysiadło” Mysiadło

  • Matexi Polska I Sp. z o.o. – „Kolska Od Nowa” Warszawa

  • Mill-Yon Gdańsk Sp. z o.o. – „Aura Sky” Warszawa

  • Morska IV Straszyn Sp. z o.o. S.k. – „Młody Straszyn” Straszyn

  • Murek Joanna Siemieniuk – „Osiedle Wschód” Pisz

  • Nexx Sp. z o.o. S.k.„Nowe Wiśniowe” Gliwice

  • Nordic Living Sp. z o.o. – „Nordic Living” Warszawa

  • Ochnik Development AD Sp. z o.o. – „Dzielna 64” Warszawa

  • PHU SOL-BUD Radosław Sykuła – „Podhalańska Park” Łódź

  • Projekt Kormorów Sp. z o.o. – „Między Kwiatami” Nowa Wieś

  • Przedsiębiorstwo Budowlane GÓRSKI Sp. z o.o. s.k. – „Apartamenty Jesionowa” Gdańsk

  • Rafin Sp. z o.o. S.k. – „Partynice House” Wrocław

  • Semeko Aquasfera Sp. z o.o. – „Aquasfera – Indian” Reda

  • Szymon Piskorz PBH Budoplan „Jasna 1F” – Nowe Ząbki

  • Tomcia Palucha Wawel Service Warszawa Sp. z o.o. Sp. k. – „Tomcia Palucha” Warszawa

  • Quertos Sp. z o.o. Sp. K. – „Łowisko Kamionki” Kamionki

  • Ursa Park Smart City Sp. z o.o. S.k. – „Ursa Park” Warszawa

  • VD Sp. z o.o. Mieszkania XVII Sp. k. – „Dorzecze Legnickiej” Wrocław

  • WBG Development Sp. z o.o. S.k. – „Zbożowa Apartamenty” Wieliczka

  • Zacisze Kordiana I Sp. z o.o. – „Zacisze Kordiana” Kraków

Według nazwy inwestycji:

  • „Apartamenty Jesionowa” Gdańsk – Przedsiębiorstwo Budowlane GÓRSKI Sp. z o.o. s.k.

  • „Aquasfera – Indian” Reda – Semeko Aquasfera Sp. z o.o.

  • „Aura Sky” Warszawa – Mill-Yon Gdańsk Sp. z o.o.

  • Bliska Wola” Warszawa” – J.W. Construction Holding S.A.

  • „Casa Feliz – Budynek 77” Kraków – Casa Feliz E Sp. z o.o.

  • „Dorzecze Legnickiej” Wrocław – VD Sp. z o.o. Mieszkania XVII Sp. k.

  • „Dzielna 64” Warszawa – Ochnik Development AD Sp. z o.o.

  • Infores Management Sp. z o.o. S.k. – „Infores Park” Przemyśl

  • „Jardin Bemowo” Warszawa – Bouygues Immobilier Polska Sp. z o.o.

  • „Jasna 1F” Nowe Ząbki – Szymon Piskorz PBH Budoplan

  • „Klasyków Wille Miejskie II”, Warszawa – Dom Development S.A.

  • „Kolska Od Nowa” Warszawa – Matexi Polska I Sp. z o.o.

  • „Łowisko Kamionki” Kamionki – Quertos Sp. z o.o. Sp. k.

  • „Między Kwiatami”, Nowa Wieś – Projekt Kormorów Sp. z o.o.

  • Młody Straszyn” Straszyn – Morska IV Straszyn Sp. z o.o. S.k.

  • Mosty Wichrowa” Mosty – Biuro Inwestorskie inż. Agnieszka Piotrowicz

  • „Nordic Living” Warszawa – Nordic Living Sp. z o.o.

  • „Nowa Grobla Apartamenty” Gdańsk – Atal S.A.

  • „Nove Mysiadło” Mysiadło – Mann Development Sp. z o.o.

  • „Nowe Wiśniowe” Gliwice – Nexx Sp. z o.o. S.k.

  • „Osiedle Navigator” Kołobrzeg – Firma Handlowo-Usługowa Adam Prajwocki

  • „Osiedle Wilno VI” Warszawa – Dom Development S.A.

  • „Osiedle Wiślany Mokotów” Warszawa – „Budimex Nieruchomości” Sp. z o.o.

  • „Osiedle Wschód” Pisz – Murek Joanna Siemieniuk

  • Park Redutowa” Warszawa – Jezierski Business Park Sp.j.

  • „Partynice House” Wrocław – Rafin Sp. z o.o. S.k.

  • „Podhalańska Park” Łódź – PHU SOL-BUD Radosław Sykuła

  • „Tomcia Palucha” Warszawa – Tomcia Palucha Wawel Service Warszawa Sp. z o.o. Sp. k.

  • „Świętokrzyska 13/15”, Częstochowa – Kar-Bud-Dewelopment Sp. z o.o.

  • „Ursa Park” Warszawa – Ursa Park Smart City Sp. z o.o. S.k.

  • „Willa Lindego” Warszawa – Dom Development S.A.

  • „Zacisze Kordiana” Kraków – Zacisze Kordiana I Sp. z o.o.

  • „Zbożowa Apartamenty” Wieliczka – WBG Development Sp. z o.o. S.k.

  • „Zielone Tarasy Beskidzka” Warszawa – ATRIO Development Sp. z o.o. Sp. k.